1. Je fais la distinction entre un bail commercial et un bail de courte durée (dit aussi “bail précaire”)

Le bail 3-6-9 (soit le bail commercial)

• Objet : Utilisation commerciale, industrielle ou artisanale

• Durée : Généralement 9 ans, renouvelable tacitement, possibilité de résiliation triennale

• Régime juridique : Réglementé par le Code de commerce

• Résiliation et renouvellement : Possibilité de résiliation triennale avec indemnités d'éviction possibles, renouvellement tacite

• Droits et obligations : Droits et obligations spécifiques envers le bailleur et le locataire, protections pour le locataire

Le bail de courte durée ou bail dérogatoire

• Objet : Usage temporaire, utilisation commerciale ou artisanale

• Durée : Maximum de 36 mois

• Régime juridique : Réglementé par le Code de commerce

• Résiliation et renouvellement : Fin à la date convenue, pas de droit au renouvellement. Possibilité néanmoins de transformation en bail commercial classique. Pas de propriété commerciale au bénéfice du preneur

• Droits et obligations : Moins de protections légales, plus de flexibilité pour le bailleur

Si mon activité est saisonnière ou que je souhaite d’abord tester mon activité, un autre type d’occupation est envisageable , : 

• “La convention d’occupation précaire” : 

Le caractère précaire de ce type de bail, non soumis aux statuts des baux commerciaux, doit être justifié dans le contrat par des motifs dits “légitimes” et ne pas dépendre de la volonté des parties (par exemple, du fait de travaux ou d'événements climatiques qui obligent temporairement à utiliser un local de “remplacement”). Elle fait l’objet du versement d’une contrepartie financière “modique”. Ici, je me trouve dans une situation d'incertitude quant à la fin de mon contrat, car elle dépend généralement d'un événement dont je ne maîtrise pas le calendrier. Je n’ai pas le droit au renouvellement de mon bail ni à une indemnité d'éviction.

2. L’objet du bail est à usage commercial  

L’objet du bail doit être à des fins commerciales si mon activité est artisanale, commerciale ou  industrielle.

Seuls les locaux clos et couverts, solidement fixés au sol, peuvent faire l’objet d’un tel type de bail.  Un parking aménagé ou non, un terrain proche de mes locaux qui me permet d’entreposer du matériel ne peuvent faire l’objet d’un bail commercial, même s’ils sont nécessaires à mon activité. 

3. L’activité indiquée sur le bail  

L’activité indiquée sur le bail doit correspondre à celle que je vais exercer. L’idéal est d’avoir un bail tous commerces ou au moins un descriptif d’activités le plus large possible. 

4. La durée du bail

La durée minimale d’un bail dit “commercial” est de 9 ans. Je peux néanmoins résilier mon bail tous les trois ans (la 3ᵉ, 6ᵉ et 9ᵉ année). Le bail commercial peut être renouvelé et je peux décider, conjointement avec mon bailleur, de signer un bail supérieur à 9 ans (10 ou 12 ans par exemple). Dans ce cas, mon bail ne sera plus soumis au plafonnement des loyers (cf. point 9, ci-dessous). 

5. Je prends connaissance du règlement de copropriété. 

Avant de signer un bail commercial, il est important que je récupère le règlement de copropriété et que je prenne le temps de le lire. Ce règlement de copropriété peut en effet interdire certaines activités ou certains usages qui pourraient être nécessaires au bon fonctionnement de mon entreprise.

6. Je vérifie que la description du local est conforme à la réalité 

Je regarde si les caractéristiques du local que je souhaite louer correspondent bien à la description qui en est faite dans le bail. Cela comprend les installations spécifiques (caves, réserves, stationnement), leur condition d’utilisation et la répartition des frais d’entretien des parties communes.

Attention : si cela n’est pas inscrit dans le bail, le propriétaire du local pourra considérer que mon utilisation à des fins professionnelles des parties communes est tolérée. Cette tolérance serait alors révocable à tout moment.

7. Je fais un état des lieux  à l’entrée dans les locaux. 

Lorsque je prends possession du local, je fais un état des lieux. Je referai cet exercice à la sortie du local. Si je ne fais pas d’état des lieux, il sera considéré que j’ai reçu le local en bon état et je devrais le rendre dans le même état (sauf preuve contraire).

En fonction de mon activité, il est important que je prête une attention particulière à certains éléments du local tels que le réseau électrique (est-il aux normes ?), l’accès aux personnes à mobilité réduite (PMR), les points de fermeture (répondent-ils aux exigences des assureurs ?)

Le saviez-vous ? L’Adie propose une offre d’assurance professionnelle multirisque qui me permet d’assurer ma responsabilité en tant que locataire pour les dommages que je pourrais provoquer au local commercial et à l’immeuble dans lequel j’exerce mon activité (suites à un incendie ou un dégâts des eaux, par exemple). Cette assurance est obligatoire et indispensable pour pouvoir signer mon bail et ensuite tant que j’exerce à l’intérieur.  En plus, cette assurance me couvre en cas d’arrêt d’activité (forfait de 40 €/jour, par exemple si je ne peux pas travailler suite à un accident ou une hospitalisation ) et de protège mes équipements ou mon stock en cas de vol ou de destruction. (en cas d’incendie, dégât des eaux, etc.). 

8. Je vérifie l’inventaire de charges, impôts, taxes et redevance 

Il s’agit d’un document joint au bail qui fait l’inventaire des charges, impôts, taxes, redevances liées au local, et m’informe de celles qui sont à ma charge et celles qui sont à la charge de mon bailleur. Il doit être précis et limitatif.

Les charges généralement à ma charge sont  :

• Les charges d’eau, de gaz et d’électricité

• Les charges d’équipement de la copropriété (entretien, ascenseur, ménage)

• Les impôts liés à l’usage des locaux tels que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

9. Je suis vigilant quant aux périodes de révision du loyer (légales ou conventionnelles). 

Le loyer est amené à évoluer au cours de mon bail et ses modalités d’évolution dépendent de ce qui est prévu dans mon contrat. Je peux être confronté à quatre cas de figure : 

1. Indexation du loyer : le montant du loyer peut être ajusté périodiquement en fonction d'un indice de référence, tel que l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

2. Révision triennale : Le bail peut prévoir une révision du loyer tous les trois ans, basée sur les valeurs de marché à ce moment-là.

3. Clause de réévaluation : Dans certains cas, le bail peut comporter une clause permettant au bailleur de réévaluer le loyer en fonction de différents critères, tels que les améliorations apportées au bien loué ou les évolutions économiques.

4. Le loyer peut également comprendre une partie fixe et une partie variable. Il s’agit de la clause dite  “d’échelle mobile”, elle permet d’indexer une partie du loyer sur le chiffre d'affaires réalisé (par exemple). Dans ce cas de figure, la revalorisation du loyer échappe au plafonnement (cf point 9). 

10. Je porte une attention particulière au dépôt de garantie qui m’est demandées

Pour rappel, le dépôt de garantie est une somme qui peut m’être demandée lors de la conclusion du bail. Cette somme permet au propriétaire de couvrir les dépenses de remise en état du local si je ne respecte pas mes obligations de locataire. Le dépôt de garantie m’est donc restituable à la fin du bail.

 Dans le cadre d’un bail commercial, si mon dépôt de garantie dépasse deux échéances de loyers, le propriétaire doit me verser un “intérêt sur l’excédent”. Il s’agit d’intérêt sur la somme que mon bailleur immobilise (les intérêts sont alors définis par la Banque de France). C’est une règle d’ordre public, aucune clause du bail ne peut la supprimer. 

11. Je regarde s'il m’est possible de sous-louer le local ou de mettre le fonds de commerce en location gérance.

Pour avoir le droit de sous-louer mon local, il faut: 

• qu’une clause dans mon bail l’indique expressément

• que mon bailleur soit informé et valide l’acte de sous-location .

12. Je fais attention aux modalités me permettant de résilier le bail.

Je ne peux pas résilier mon bail à tout moment. Avec un bail commercial, je peux donner congé tous les 3 ans (sauf autre échéance spécifiée dans le bail).  En dehors de ces périodes, je devrais trouver un accord avec mon bailleur. Il existe cependant certaines exceptions spécifiques (retraite, cessation d’activité, etc.) me permettant de mettre fin au bail.